在成立30周年之际，大悦城(000031)控股对商业发展进行了新的规划。首次发布品牌IP、重点打造大悦城与大悦汇双产品线、陆续迎来9个新项目……进入“而立之年”，大悦城控股的发展速度进一步加快，商业板块的布局也日益密集。不过，众多产品线中，有的项目成为潮流地标，也有的项目人气惨淡。分析指出，在日益激烈的商业竞争之下，大悦城控股商业还需把握好发展节奏，一步一个脚印，才能保持长久发展。

明确双产品线重点

自1993年上市，30岁的大悦城控股在商业方面有了更多经验与想法。近日，在2023大悦城品牌推介会上，大悦城控股首次发布品牌IP形象“大悦橙”，标志着大悦城品牌形象的新升级。

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大悦城控股商业管理中心负责人田维龙表示，大悦城品牌诞生已有16年，未来，将聚焦“轻重并举，城市深耕”的模式与布局，通过重点打造“大悦城”与“大悦汇”两大核心产品线，持续缔造出城市级、区域型的商业地标。紧贴城市更新等发展趋势，大悦城控股商业还将探索社区商业、城市更新、文旅项目、特色主题街区、TOD项目、产商融合等产品新发展路径。

据介绍，自2007年打造首个商业项目——西单大悦城后，大悦城控股已陆续布局了不少新项目、培养新产品线，不断扩大商业规模。截至目前，大悦城控股在全国24个重点城市的核心地段已布局45个项目，管理面积超过500万平方米。

在多产品矩阵多城市布局的规模下，大悦城控股商业也交出一份成绩单。相关数据显示，今年1-7月，大悦城累计销售188.6亿元，同比增长28%，客流1.7亿人次，同比提升55%；在受疫情影响的2022年，大悦城取得总销售额254亿元、累计客流2亿人、营业收入近40亿元的成绩。

产品线发展参差不齐

以大悦城起家，如今，大悦城控股已衍生出包括大悦城、大悦汇、大悦春风里、祥云小镇等在内的众多产品线。据大悦城控股官方介绍，大悦城是以18-35岁城市新生代及青年客群为核心的城市综合体，主打年轻时尚、潮流文化品牌；大悦汇则以城市主城区或城市副中心的中产及家庭客群为主。

大悦城与大悦汇被视为大悦城控股商业的两条核心产品线。目前全国共有西单大悦城、杭州大悦城等17座大悦城，而全国首座大悦汇位于广州黄埔，已于今年7月中旬以99%招商率及93%开业率亮相。

从各产品线的市场表现可以看出，以年轻人为主要客群的大悦城已成为青年聚集地，强调生活文化的大悦汇吸收了众多品质品牌；位于北京顺义的中粮·祥云小镇成为了周边家庭客群的休闲选择。然而，大悦春风里的发展相比上述产品线却明显惨淡。

2017年12月，大悦城首次宣布将推出第二条产品线大悦春风里。相比大悦城，大悦春风里将布局在一线城市非核心商圈和二线城市核心商圈，更侧重生活为主的高性价比、高频次消费业态。彼时中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政曾表示，大悦春风里未来会进入一、二线城市，实现五年50家、十年100家的开店目标。

然而，截至目前，大悦春风里产品线仅有位于北京大兴、北京丰台及青岛的三家购物中心。此前，北京商报记者在走访中看到，大兴大悦春风里开业不到三年便出现明显掉铺现象，在营店铺仅为开业之初的六成；这一现象在丰台大悦春风里及青岛即墨大悦春风里更为明显，大众点评平台显示，目前两家商场入驻品牌分别为62家、21家。

针对多元的品牌矩阵及参差不齐的市场表现，中际远大（北京）国际投资管理有限公司总裁赵理明表示，针对不同年龄段、不同消费水平的客群布局不同的产品线，从商业地产企业的角度来看是合理的。“不过，一个项目能否发展好，还是要具体问题具体分析，不同的地理位置、不同的经营模式都会产生差异。”

把控布局节奏是关键

实体商业的发展，从野蛮生长、跑马圈地到当下的“存量”冗余、亟待更新，整个行业已进入新一轮竞争，是被市场淘汰或是成功晋级下一轮，都与企业运筹帷幄的能力息息相关。大悦城控股即将开始新的十年，商业板块也迎来16周年，新的挑战已然出现。

在2023大悦城品牌推介会上，大悦城控股方面介绍称，在今年下半年，定位于“立体式生活美学购物公园”的成都天府大悦城、“城市菁英多元生活新聚场”的沈阳金融中心大悦城以及“北方首个大悦汇项目”天津西青大悦汇即将开业。到了2024年，大悦城控股商业还将首进厦门、南昌、三亚、深圳等城市并带来6个新项目。

不同城市的布局、不同产品线的打造与多元多层级的市场不无干系。中国百货商业协会秘书长杨青松指出，如今，“差异化”成为零售业态的重要竞争力，“面对不同的客群，要提供不同的系列软件、硬件配套服务，从企业经营的角度来看，细分化是必不可少的。不过，企业需要注意成本集约、管理效率的问题”。

积极拓店一定程度上促进了实体商业的发展、刺激消费。同时，赵理明认为，品牌想要长久健康地经营，需要把握好发展节奏。“在扩大市场方面，企业应认真思考，是否需要如此快速地扩张；在扩张的同时，也要考虑好资金链、市场重点问题。”他还指出，无论布局规模如何，或是不同的产品线，团队管理以及具体项目的运营、服务仍是不可忽略的重点内容。

杨青松认为，未来实体商业发展还需做到“精细化”“数字化”，数字化是使服务体验进一步提高的手段，企业还需在这方面多下功夫，打造数字零售生态，保持优势。

北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉 实习生 何东旭