案例:内蒙古,女子花16万购买老宅,得到拆迁款419万,对方反悔
魏女士是一名有生意头脑的女性,33岁之前攒了一笔钱,她认为租房生意很有前景,于是打算将手中的几十万拿来投资,换取长时间的收益。
某一天,魏女士看到一则卖房信息,房东由于抚养两个孩子急需用钱,出售146.15平方的老宅,位置不算是偏远,要价是15·5万,魏女士对此很是有兴趣。
(资料图片)
为了尽快了解情况,魏女士联系到刘女士,刘女士解释,这套老宅是丈夫祖上留下来的,孩子还年幼,她无力承担只能出售老宅,希望能够解决家庭的经济困境。
魏女士到老宅之中看了看,发现位置和空间都挺满意的,加上同情刘女士的处境,下定决心购买,并且主动提出16万元的成交价,让刘女士很是感激。
乡下的老房子过户手续繁琐,刘女士和魏女士约定,在第三方的见证之下,双方签订了房屋转让合同,魏女士一次性支付刘女士全部的费用,这交易到此为止。
老宅到手之后,魏女士将房子进行分割,请来装修师傅翻新,没有意外,房子很快就出租出去,几年之后,魏女士已经回本了。
有了这个成功的案例,魏女士决心继续将院落空余的地方盖上两栋楼出租,向村里询问是否同意后,果断开始盖房子,魏女士的积蓄加上向朋友借了一点,凑了51万盖好了房子,总面积已经有284.81平米。
魏女士的判断没错,她是靠着老宅和这两栋楼养老,十几年的时间里经济情况越来越好,可是突然通知她要拆迁,将赔付她419万。
魏女士没想到,她还会碰到拆迁的好事,谈好了赔偿之后,就准备换个地方居住,然而,刘女士在这个时候找上门,要求魏女士分一半的拆迁款。
凭什么分给前房东?魏女士对刘女士的要求无法理解,此前卖房是多给了5千元,自己还是重新装修的,两人交易已经十多年了,听说拆迁款就过来分?
魏女士的一段话说得刘女士沉默了,她以为魏女士好说话,自知自己没有借口后,改口提出150万的补偿,魏女士看出了刘女士的贪婪,断然选择了拒绝。
刘女士被魏女士的果断气到了,扬言这是她丈夫的老宅,签订的转让合同无效,要求魏女士退还全部的拆迁款。
在一审过程中,刘女士提供了相关证明,表明老宅是她所有,与魏女士签订的土地转让合同不合规,魏女士虽然提供了土地转让合同,但是还是败诉了。
1.刘女士的起诉是有法律依据的。
《土地管理法》第六十二条第一款规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过规定的标准。根据以上的法律条款,村里的宅基地是不能对外出售的,只能分配给本村的村民,然而魏女士和刘女士的交易违反了相关规定,在法律上不具备法律效力。
另外,魏女士是城镇居民,是不能拥有宅基地的,也是不可以买农民住宅的,所以刘女士的诉求是有法律依据的。
在法律上,农村宅基地使用权具有特定的人身属性,系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。
2.魏女士不服一审判决提起上诉,二审改判。
《物权法》第十五条规定,如果不能办理房屋所有权转移登记,可能会影响合同的全面履行,但并不影响房屋买卖合同的效力。在签订合同之前,双方应遵守自愿原则和公平交易,而刘女士明知道宅基地不能随意买卖,仍是将老宅出售,魏女士无法证明房屋的产权,双方只能进行分配。
二审法院认为,刘女士为主要责任,应当对魏女士进行补偿,因此判定该事件后建的两栋房的拆迁款279万归魏女士所有,涉事老宅的拆迁款140万中,先返还魏女士买房款16万后,剩下的124万两人分配。
按照相关规定,刘女士拿三成,换句话说,魏女士应补偿刘女士37.2万,此案就此结束。
这件事告诉我们,在宅基地买卖的过程中,一定要了解其中的情况,否则原房东一起诉,赔偿的几率是很大的,只能说,魏女士吃亏在了不懂法上。
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