在经历了2020年-2022年三年冲击之后，宏观经济复杂严峻，无数打工人无奈返乡。在这种趋势下，重点城市租赁市场受到冲击，租赁房源供给量和租赁企业开业积极性疲软，整个行业也面临着前所未有的挑战。

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但伴随着2023年外部环境的好转和春季招聘热潮的到来，流动人口量加大，租房市场再次热闹了起来。租房热度快速回升、成交率高，租赁市场逐渐回到了“卖方市场”，迎来一波小阳春，市场发展潜力巨大。

由此看来，在市场需求的推动下，整个行业处于良好的发展阶段。那些在行业经历了残酷洗牌后，凭借服务质量上乘、居住体验佳等优势脱颖而出的企业，将能够率先抓住复苏机遇“回血”，在资本市场突出重围，获得投资者的关注。

笔者注意到，目前正在冲刺港股IPO的魔方生活服务集团(以下简称“魔方生活”)，就是集中式长租公寓赛道值得关注的龙头企业之一，不妨让我们从魔方生活的招股书出发，进一步探讨其背后的发展潜力和价值。

一、经营稳健夯实基本面，展现强劲增长势能

尽管去年面临着内外部环境造成的巨大压力，但魔方生活在这一环境中仍然展现出较为强劲的经营韧性，营收和复合增长率在呈现出良好稳健发展态势的同时，公寓网络也在稳步增长，成为在复杂内外部环境中的公司展现的一大亮点所在。

招股书数据显示，魔方生活的营业收入从2020年的9.49亿元(人民币，下同)，增长至2021年的14.71亿元，在去年的大环境下，得益于过去通过战略收购整合新推出公寓社区的贡献，更是实现营收17.14亿元，同比增长16.5%，对应复合增长率为34.4%。相对于过去几年整个行业普遍经营困难的情况下，魔方生活的这份成绩已经颇为难得。

值得一提的是，2022年，魔方生活在业绩稳步提升的同时，公寓网络也呈现出逆势扩张的状态。截至2022年12月31日，魔方生活在营公寓总数达到76245套，较2020年的39030套大幅增加95.3%，复合增长率达到了39.8%。从长期角度来看，伴随着行业复苏，已经铺开网络的魔方生活更能形成规模效应，放大长期价值。

在笔者看来，魔方生活在2022年稳住业务基本盘很重要的一点便是得益于公司优异的发展模式，以及注重保持高效的营运效率，事实也证明魔方生活在国内市场具有较强的抗压能力。眼下，随着社会生产经营回到正轨，市场需求逐步提升，公司也面临良好的业绩增长期，为后续公司发展的确定性和成长性奠定了良好的基础。

二、深度布局集中式长租公寓，展现强劲龙头优势

在经历过去几年行业的深度洗牌以及分散式长租公寓频频暴雷之后，集中式长租公寓经过了时间的检验。在面对新一年不管是从市场供需还是市场预期各方面均出现积极变化的租房市场，不能忽视其中的价值所在。作为集中式长租公寓赛道的龙头企业，在笔者看来，魔方生活的优势主要体现在以下几个方面。

其一，消费者需求偏好改变，持续获得发展先机。

从中国长租公寓行业的发展来看，目前整个行业集中度较低，品牌众多，随着消费者对该行业提出更高的要求，头部企业竞争优势强化。随着行业内部马太效应加速，尤其是在分散式长租公寓频频暴雷导致行业信任危机的情况之下，消费者更倾向于有品牌、有品质的集中式长租公寓，这些企业在对消费者需求偏好的把控上更具优势。

自2020年以来，魔方生活凭借其自身优势，成功把握整合机会，成为业内最活跃的收购者。截至目前，公司已经完成了总价值超14亿元的12项收购交易，极大地丰富了其品牌组合，扩大其公寓网络，预计未来将进一步推动公司的业务增长。

其二，标准化服务带来优越体验。

魔方生活将持续的产品创新作为经营核心，相较于分散式公寓，具有房源质量高、配套设施完善以及租户保障体系较强等优势。其高度标准化的运营流程、产品和服务，能够帮助公司更快速高效地扩张规模，从而稳定交付高质量产品和全面服务，获得住户的一致好评。

其三，实现市场领先级运营效率，成功应对外部挑战。

此外，公司的运营效率也值得市场关注。得益于其OMS、大数据驱动决策程序以及物联网平台等若干关键基础设施及能力，魔方生活的管理费用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并进一步下降至2022年的10.8%。值得一提的是，在不利的外部环境下，2022年成功应对挑战，并取得稳定的业绩，亦证明魔方生活市场领先的运营效率。

伴随着消费群体的增加，租赁市场的增长潜力显现，魔方生活此时发力集中式长租公寓赛道，打造具有竞争力的产品，有望取得良好的表现，迎来加速成长期。

三、结语

2018年至2022年，中国的集中式长租公寓市场由218亿元增加至511亿元，预计到2027年，将增至1366亿元，复合年增长率达到21.7%。面对广阔的市场，魔方生活有望凭借其品牌力、服务能力以及高效的运营效率脱颖而出。

回顾魔方生活去年的整体表现，在行业波动剧烈的大背景下，公司交出稳中向好的成绩单，顺应行业发展变化，进行下一步布局和扩张，亦充分验证了公司的经营韧性和发展潜力。