2022年，中国人口总量多年首次出现负增长，年末城镇化率也超过65％，增速为近三十年以来新低。新形势下，未来房地产投资的增量空间在哪里？

中国建设银行董事长田国立25日在中国发展高层论坛2023年年会上表示，一方面，与欧美发达国家80％-90％的城镇化率相比，中国城镇化至少还有15个百分点的增长空间。城镇化潜力所带来的需求增长，仍将为行业带来消化过往投资并持续发展的机会。

另一方面，中国14亿人口还在，4亿中等收入群体的规模依然在持续增长，升级后的房地产消费需求，将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链提供投资转型的新引擎，成为撬动从消费到投资再到消费的C轮投资的重要组成部分。

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在田国立看来，近年来，中国房地产市场的供需关系和主要矛盾发生了深刻的变化，在基本解决“有没有住房”问题后，“住得好不好”的问题更加突出。

随着住房消费的升级，中国房地产的交易形态也正在发生重大变化。田国立说，在之前的住房总量不足的阶段，资产增值效益明显，人的理性选择是“要买房”，但不太在意房子的品质属性。进入消费升级阶段后，消费的目的就是获得各种服务。此时，想再依托房屋的金融属性，进行炒作交易就很难了。

“在房地产回归居住属性后，享受包括住房在内的各种不动产的使用权，将会越来越成为主要的东西。与所有权不同，使用权可以在时间和空间上进行分享。”田国立说。

正是因为使用权可以“分享”，田国立认为，“大租赁时代”将会到来。未来房地产交易的主要形态就是租赁，消费升级的过程就是租赁发展的过程，包括通勤、教育、养老、旅游、办公在内，这些与房地产有关的非刚性需求，都更适合通过租赁的方式解决。例如，城市有很多闲置的办公楼宇和厂房，如果通过盘活改造，可以转化为年轻人低成本的创业空间，激活社会财富。

田国立预判，“大租赁时代”来临后，产业发展将更加专业化和机构化。通过专业化、规范化、品质化的管理机构，深化社会分工，经济效益将不断提升。与此同时，相关法律和政策也需要进一步完善。现阶段，亟需让租房和买房人群获得差不多的公共服务。

为何不直接提“租购同权”呢？田国立称，“太激进可能把事情弄没了”，要循序渐进地推进。

从供给侧来看，无论是房地产转型还是租赁市场发展，都非常需要长期的资本支持。田国立称，在房地产投资收益预期下降的同时，产业转型升级需要更多引入保险、资金、养老金、年金等追求长期稳定回报的资金，这些资金对于短期市场波动有一定的承受能力。

同时，需要大力发展资本市场，特别是以REITs（不动产投资信托基金）为代表的不动产股权投资产品，让房屋的所有权、经营权和使用权的分离。田国立表示，由专业的人盘活不动产、经营好不动产，可以为社会提供相对的中等风险和稳固回报的金融产品，避免大众炒房，进而促进建立金融与房地产良性循环机制。